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为什么房市危机下去杠杆为第一要务?_杠杆房市第一要务

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发表于 2021-1-30 20:51 |显示全部帖子
房地产神话破灭三
浅谈股市交易密码——预期
部曲:资产价格下降、流动性枯竭、信用紧缩
  美国加息刺破泡沫,房地产风险传导至金融市场,最终升级为严重的经济危机。2004—2006年美联储连续加息17次,将联邦基金利率目标提高425个基点至5.25%,直接导致以浮动利率为主的次贷家庭月供大增、偿付困难,加上住房市场逐渐冷却不支持净值贷款,次贷家庭大面积违约甚至止赎,或是抛售住房以偿还贷款,造成房价大幅下跌,房地产牛市终结。
  中国2021年年初三道红线,金融货币突然缩紧房地产导致房地产危机,而中国的房地产危机导致抵押贷款相关证券大幅贬值,触发全球金融危机和经济危机。居民违约率上升,导致资本市场上抵押贷款相关证券及场外衍生品的净值显著缩水,大批参与投资的金融机构,特别是系统重要性金融机构面临严重亏损,甚至有破产风险。避险情绪急剧上升,中国流动性市场枯竭、金融市场可能暴跌,波及包括银行在内的几乎所有金融机构,进一步冲击房地产市场。那么面对房市危机,中国依旧是以去杠杆为主要,只有去杠杆后,股市房市等资产才会上升,现在的房市去杠杆为了以后房市资产上升打下基础。
  首先看美国2008年做了什么事?。在这五年里,美国基本完成了去杠杆的过程。美国银行业的去杠杆过程已经完成,银行整体负债占GDP的比例从2008年120%的高位降到了目前大约80%的水平。美国家庭的去杠杆化也接近完成,负债占GDP的比例从2008年的接近100%下降到80%以下。如果就业情况进一步向好,并且房地产价格进一步上升,那么家庭的去杠杆化过程将进一步提升。
  在过去五年里,
这一原因导致北上资金尾盘疯狂出逃!
依靠三次量化宽松政策和去杠杆等措施,美国股市的资产价格提升,无论是标普500还是纳斯达克指数均超过了2007年和2008年的高位,资产价格得到了修复。资产价格的修复,就业机会的改善以及房价的稳定和上涨,都有助于家庭资产负债表的进一步修复。
  而中国2020年后,主要力量还是着力去杠杆,关键还是去杠杆,只有去了杠杆房市危机才能解除。首先,中国要积极稳妥地实现改革、增长、稳定这三个目标,并在三个目标中找到良好的平衡。中国去杠杆化的过程要积极稳步推进,要有足够的改革和去杠杆力度,同时改革和去杠杆要有合适的稳健度,并以足够稳健的增长为支撑。如果新兴市场的风险增大,还要及时强调“控制金融风
周三盘后点评次新股
险”的子目标。
  其次,在调结构、去杠杆的改革过程中,要区分系统性风险、区域性风险和道德风险,要沉着应对这些风险。管理系统性风险要强调果断,该解决的问题一定要及时解决,以防止发生系统性危机和及时控制系统性风险。管理区域性风险要强调协调,把孤立的风险控制在萌芽状态,以防止发生影响区域性的全局危机。
  在有效管理系统性风险和区域性风险的前提下,要有效处理道德风险,该承担责任的相关各方要及时承担责任,该处罚的要处罚,该清算的要清算,以利有效地去杠杆。中国人民银行提出了两条政策底线:不发生系统性风险,不发生区域性风险。这两个底线一定要守住,任何房地产商公司可以倒闭,只要不会发生系统危机,那就可以接受房地产商的倒闭,房地产商的倒闭不一定会导致金融危机,中央一直再守住系统风险。
  2021年房地产市场或将迎来大危机,我们该如何应对?
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  小秘书日记
  1月18日 17:18 房产领域达人
  关注
  2021年伊始,房地产市场传来一个大消息:众多房地产企业密集在债券市场融资。
  这原
只为唐僧未超三界外,见在五行中,一身都是父母浊骨,所以不得升驾难逃
本是很正常的市场行为。但是,如果我们结合另外两件事,就会发现其中不寻常之处。
  01 和房企密集融资相关联的两件事
  房企为什么要融资?原因很简单,就是没钱了。
  很多人又要问了,别的公司年初最有钱,为什么房地产企业反而年初最没钱?而且,2020年虽然第一季度受疫情影响楼市较为冷清,但是二三四季度市场回升,“繁荣”依旧啊,全国各地的房价依旧是上涨状态,房企怎么会没钱呢?
  动辄销售额以亿元为计量单位的房地产企业,钱都去哪里了?
  根据贝壳研究院的数据显示,我们或许能猜到房地产企业资金流向。那就是“还债了”。2021年是房地产企业债务周期大爆发的一年,已经披露出来的债务规模将达到1.2万亿元,同比增长36%。
  这个是个什么概念?
  图片
  2021年1月份,超过30家房地产企业境内外发行债券约为千亿级。这就是说,这30家房企从境内外借了一个月的钱才是总债务的8%。
  可见,在过去房价“野蛮增长”的年代,房地产企业也在“野蛮扩张”,对房地产市场预期良好,盈利的钱全都用于市场扩张,并没有攒下家底。房价不可能毫无节制的疯涨,在调控措施影响下,房价开始趋于稳定。但是,房地产企业为了维持野蛮扩张的现状,就只能开始扩大债务,以债养债,延缓债务周期。
  长此以往,房地产企业债务大爆发只是一个时间问题。
  这也是导致房地产企业抱团不降价的原因之一。为了维持繁荣,除了拆东墙补西墙,似乎已经别无他法。
  当然,除此以外,更重要的一个原因就是监管机构对房地产企业的“红线”政策调控。为了刹住房地产企业无节制的盲目扩张,监管机构通过银行金融机构调控房地产企业融资杠杆。最典型的就是今年1月份出台的“银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度”,分门别类对流向房地产企业的资金进行有效调控,调控的措施更细化更有针对性。
  这就加剧了房地产企业的融资压力和债务压力。特别是实力较弱的企业,所以,有房地产企业不惜从境外渠道进行更高利率的融资。
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  所以,综合这些事件来看,房地产企业的资金危机普遍存在,且短期内难以解决。
  摆在房地产企业面前的选择不多。要么继续抱团涨价,但是显然不现实,这和调控措施相悖。要么继续扩大债务,以债养债,但是这无异于饮鸩止渴,后患无穷。要么转型自救,逐步摆脱债务压力。
  02 房地产市场的变数
  企业如同个人。当一个人债务压力巨大的时候,要么选择自我灭亡,要么选择自救。在没有走投无路的情况下,谁都不会选择自我灭亡。房地产企业也不例外。
  所以,从短期来看,房地产企业必然会加快推盘,加快销售,加快回款,无论通过什么渠道和手段,回笼资金是众多房地产企业重中之重的工作。
  当然,从长期来看,房地产企业的盈利能力、投资能力才是解决债务危机的首要选择。而决定这两项能力高低的标准就是项目运营力和产品力,只有运营出市场青睐的项目,打造出消费者
妖精乃害人之物,你惜他怎的!”三藏道:“也罢,也罢!你只是要跟着我
喜爱的产品,才能实现长期盈利。
  在市场稳定的情况下,房地产市场的竞争更多的是偏向于“内力”竞争,不再靠虚假的繁荣硬撑场面。
  同时,在这种思维的影响下,房地产市场将逐步回归到“市场规律”运作机制下,商品房也逐渐回归“商品”本质,将进一步打破“房价只涨不跌”的逆规律困局。
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  事实上,随着调控力度加大,房地产市场投资热现象必然会得到遏制,市场遇冷将是众多房地产企业不得不面对的一个现实。所以,一方面要提升盈利能力,另一方面也要继续保持融资能力。
  当前阶段,可以说房地产企业正面临着市场自我调节的阵痛期,也是房地产企业实现转型发展或升级发展的“窗口期”,必须要把握好这个特殊时期。只有实现了降负债、提能力、增盈利,才能实现自身的长久稳定发展,房地产市场也会越发平稳。
  特别是“十四五”期间,房住不炒大背景下,对房地产市场的政策调控必将覆盖金融、土地供应、三限等各个方面,调控质量也必然会进一步提升。这就要求无论是房地产企业还是银行金融机构,亦或者是普通买房者,都要逐步适应“稳中有变”这个趋势。
  ——end——
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      今天是否能这样操作?盘前预判的一些思考。五一:最后一天无私奉献通达信指标记得点赞@。买在起涨点的多空BOLL。”袭人道:“从来没这道理。便是朝廷宫里,也有个定例,或几年一选,几年一入,也没有个长远留下人的理,别说你了!”  宝玉想一想,果然有理。又道:“老太太不放你也难。蓝光发展恐退出千亿房企俱乐部负债规模高企经营状况堪忧。龙头主升浪战法---涨停撞顶。

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